Оценка недвижимости

Оценкой недвижимости называют определение потенциальной рыночной стоимости всех недвижимых объектов. Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса России, согласно которому к недвижимости относится земля и все расположенные на ней объекты (недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строительства сооружения).

Различные виды недвижимого имущества:

коммерческая недвижимость (офисные, складские, торговые и др. помещения; офисные, складские, торговые и др. здания, земельные участки);
сооружения и передаточные устройства (резервуары, трубы, эстакады, дороги, линии электропередач, кабельные линии, железнодорожные пути, мосты, канализации);
жилая недвижимость (квартиры, дачные, садовые дома, коттеджи, земельные участки ИЖС, СНТ, ДНП).

Случаи, при которых необходима оценка недвижимости:

- для физических лиц:

совершение сделок купли-продажи;
выкуп недвижимости;
раздел имущества;
залог недвижимости;
оценка квартиры, ипотеки;
оценка квартиры при кредитовании;
оценка квартиры при вступлении в наследство;
оценка квартиры при приватизации;
оценка ущерба собственности в результате пожара или залива;

- для юридических лиц:

сделка купли-продажи;
кредитование под залог недвижимости;
принятие управленческих и инвестиционных решений;
переоценка основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
оценка вклада в уставный капитал;
постановка имущества на баланс предприятия;
определение арендной ставки недвижимости;
страхование имущества;
при ликвидации предприятия;
оценка в рамках судебного производства;
реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;
определение стоимости ущерба, нанесенного объекту недвижимости.

При проведении оценки жилого объекта, формирование рыночной стоимости обусловлено такими факторами как местонахождение объекта и степень его износа, наличие подъездных путей и прочих инфраструктурных объектов, экологическая обстановка вокруг объекта. Влияние на итоговый результат оказывает также обстановка сложившаяся на данном сегменте рынка недвижимости.

Оценка коммерческого объекта недвижимости также учитываются вышеперечисленные факторы, кроме того проводится изучение перспектив наиболее эффективного использования такого объекта.

При определении стоимости объекта незавершенного строительства необходимо дополнительно учитывать величину затрат необходимых для приведения объекта в надлежащее состояние, а также возможность использования объекта в той или иной сфере деятельности.

Необходимые документы для проведения оценки недвижимости.

1. Правоустанавливающие документы:

Свидетельство о государственной регистрации права. Если право на объект еще не зарегистрировано, то потребуется документ, на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли-продажи, договор совместного инвестирования в строительство, договор дарения и т.п.).
Свидетельство о государственной регистрации права в отношении земельного участка, на котором находится объект, или договор аренды земельного участка, если земля в аренде.
Документы, подтверждающие права третьих лиц в отношении объекта (договора, судебные решения и т.д.) – при наличии обременений.

2. Технические документы:

Кадастровый или технический паспорт БТИ, с приложением экспликации и поэтажного плана. Если документы БТИ еще не оформлены, то можно предоставить строительную или сметную документацию.
Справка о балансовой стоимости объекта в бухгалтерском учете собственника – если собственник объекта является юридическим лицом.

Для юридических лиц потребуется наличие организационно-правовой формы, в которой указаны следующие данные: полное наименование организации; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения, контактные данные.

Указанные документы должны быть предоставлены в виде копий, заверенных печатью и подписью уполномоченного лица предприятия, либо нотариально.

Для физических лиц необходимо предоставить оригиналы документов, а также паспорт и контактные данные.

В процессе анализа стоимости недвижимости, Оценщик проводит сбор необходимой информации и документов, оказывающих влияние на характер оценки, выполняет осмотр оцениваемого объекта с фотографическим фиксированием его общего состояния и характерных особенностей, осуществляет необходимые расчеты и оформляет письменный отчет, с указанием критериев оценки и предоставлением всей необходимой справочной информации в соответствии с законодательством России, регламентирующем оценочную деятельность.